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¿Qué es el famoso Cap Rate Inmobiliario?

Posted by L1nd3n_Sp_1nM0b1L14rI4 on 28/05/2020
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La tasa de capitalización, también conocida como “Cap Rate”, mide la relación entre el rendimiento neto obtenido durante un periodo, también conocido como “Net Operating Income” (NOI), en relación con la inversión total realizada. En definitiva, la tasa de capitalización representa el rendimiento esperado, en este caso generado por un inmueble, en un año de explotación descontando los costes de gestión y financiación incurridos. En un ejemplo sencillo, si un inmueble requiere una inversión de $1,000,000 y sabemos que la renta esperada para ese inmueble es de $7,000 al mes, podríamos percibir unos ingresos de $84,000 al año, obteniendo un Cap Rate simplificado de 8,4% anual. Para obtener una cifra real habría que aplicar los gastos de gestión incurridos para determinar con mayor exactitud el potencial de rentabilidad que podría generar un activo.
Es importante entender el fundamento del Cap Rate y cómo se comporta en cada periodo, ya que en función del tipo de estrategia de inversión y las circunstancias del activo, el resultado variará considerablemente. Recordemos que la tasa de capitalización se mide por periodos y el resultado efectivo variará en función de la exactitud de las proyecciones, la capacidad de alquilar el inmueble, así como el grado de ocupación alcanzado. Es por ello que, aunque el Cap Rate sirve para analizar una inversión inmobiliaria, no podemos depender únicamente de esta métrica ya que no es representativo del valor real del inmueble ni de su potencial.
La tasa de capitalización dependerá por tanto del crecimiento en NOI, los arrendatarios conseguidos, la duración de los contratos y la estabilidad de los mismos. Hay mercados inmobiliarios de gran interés para inversores internacionales y son extremadamente líquidos por la demanda que tienen, pero esto ejerce presión sobre los precios y se contraen las rentabilidades. Tal y como veíamos en otros artículos, la rentabilidad esperada debe corresponderse a los riesgos asumidos por lo que hay que tomar en cuenta el Cap Rate adecuado para cada mercado.
Morán, T. (2019, septiembre 26). Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización (Cap Rate) y la tasa de rendimiento global (Return on Cost) sobre una inversión inmobiliaria. Recuperado 28 de mayo de 2020, de https://www.linkedin.com/pulse/cu%C3%A1l-es-la-diferencia-entre-tasa-de-capitalizaci%C3%B3n-y-tom%C3%A1s/

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